开年土地拍卖第一响响在了 “台湾仔”那块127.13亩的土地上。总成交价达3.86亿元，单价303.63万元/亩，让业内人士集体惊呼：“天价”。而这个“天价”，被中海地产摆出志在必得的态度收入囊中。

　　超过300万元/亩的土地单价，预测建成后超过6000元的商品房住宅单价，将直接拉升项目周边的房价吗？自2009年7月以来，屡次拍出的“地王”，又会给中山市场带来怎样的冲击？中海地产在经过第一个项目的考验之后，能否找到在中山发展的“窍门”，为这块土地带来不一样的产品？

　　猜想一

　　地价涨，等于房价涨？

　　“你现在赶紧去长虹御江风景、大信海岸家园这几个楼盘买套房囤着吧，肯定会升值的。”1月20日下午刚拍完地，中山中原市场拓展部总监植建军兴奋地跟记者说。“台湾仔”税前1822元/平方米的楼面地价，加上税费、建安成本和宣传推广费用，植建军预测，建成后的房价将超过6000元/平方米。他认为，目前卖4200元/平方米的长虹御江风景、4800元/平方米的大信海岸家园，在“台湾仔”成功拍卖之后，将出现一个较大的涨价区间。朗晴假日营销总监吴健升第一个反应也是：“会促进房价的攀升，好消息。”

　　不过，业内也有不同的意见。“‘台湾仔’也不是中山拍出的第一块地王了，2007年时的中山广场，现在还有多少人记得？它带动了周边项目的楼价上涨吗？”中山地产营销策划人何人说。

　　2007年地产高峰时，中山广场项目、合生创展沙朗地块、博爱一路宝嘉上筑地块均跻身“楼王”行列，每次拍卖成功，业界总对它们提升房价的能力寄予厚望。两年多过去了，中山广场项目转手了，合生创展沙朗地块音讯全无，宝嘉上筑正在等待恰当的开盘时期，这几个地块周边项目的房价，似乎也不由“地王”来决定。

　　“蓝波湾的房价在世纪新城开盘时上涨了一些，颐和山庄在威力地块拍卖成功时一平方米也涨了几百元，但是，这些‘涨幅’能支撑多久？”何人认为，当地王拍出时，周边项目会跟着地王“哄抬”一下市场，造成房价出现个小波峰，但中山市场毕竟是“相对理性”的，所以小波峰之后，房价还会跟着市场走势走。“不像在某些城市，一块地王拍出来之后，周边楼价往上一蹿到一个高度，就再也下不来了……"

　　猜想二

　　中海借地王重树形象？

　　如果按期开发，“台湾仔”将是中海地产在中山的第二个项目。首个项目翠林兰溪园经过数年开发，目前已接近尾声。业内声音认为，为实现公司在中山的可持续发展，中海地产参加竞拍是理所当然的。

　　“我觉得这个地块对中海来说，主要是想在中山树立标杆形象，拍下地王，对企业品牌很有帮助，有利于日后在中山的发展。”吴健升说。中海地产在国内地产界赫赫有名，在一线城市相当有实力。据资料显示，2009年9月10日，中海地产在上海以70.06 亿的总价拿下普陀区两幅地块，楼面地价2.24万元/平方米，成为上海年度总价之冠。

　　“我在广州住的就是中海物业，它在城市里面一直是老大位置，无论是综合实力、物业管理、建筑设计，都非常出色。”吴健升认为，中海地产这次一举拿下地王，是熟悉了中山市场以后做的重新部署。

　　记者从中海地产中山公司内部得到消息称，公司尚未收到上级要求对外发布公告的指示。

　　猜想三

　　“地王”带来定心丸？

　　“台湾仔”地块成交引发的热议，除了其4度流拍的神奇背景、超300万元/亩的高单价外，还与目前的市场环境有关。自从1月10日“国11条”公布之后，中山市场陷入了隐约的观望之中，有的开发商甚至推迟开盘、推货时间，以便于仔细把握市场。在这样的背景下，中海地产以实际行动告诉世人：“政策调控不妨碍市场正常运作。”“在现在这个政策刚刚出台的时候都能拍出这么高价的地块，有利于老百姓购房心理的稳定。”吴健升说。

　　无独有偶，富力联合体以255 亿元的总价拍下广州亚运城项目时，也是在2009年12月14日国务院常务会议提出 “抑制投机”、“抑制房价过快上涨”的背景下发生的。

　　从150万元到303万元：

　　涨的不是地，是市场

　　“台湾仔”见证了中山两年多来的市场走势

　　“台湾仔”地块对于中山来说，有着里程碑式的意义。这是一块“神奇”的地块。同一个地块，前后5度走入拍卖市场，最低价时150万元/亩无人问津，最高价时303.16万元还引来一番激烈的争抢。蛰伏一年多，“台湾仔”“吊高来卖”，终于“卖”了一个好价钱。在其中推波助澜的，不是土地，而是市场。

　　第一次拍卖：只差1000万

　　2007 年10 月 25 日“台湾仔”地块首次进行公开拍卖转让，拍卖现场吸引了包括粤海、合生创展、大信置业、新鸿基地产在内的12家公司，拍卖底价为100万元/亩，经过100轮叫价，总价达到3.2亿时，再也没有竞拍者报价，拍卖师宣布此地块流拍。随后据地块委托人透露，该地块的保留价为3.3亿。

　　当天的拍卖现场显得相当冷清。竞拍者总是等到拍卖师不断询问“还有人要应价吗？某某号你要应价吗？”之后，才懒洋洋地举起手中的号码牌，拍卖师甚至几乎每次叫价前都需要说明，目前报价仍未达到保留价，希望竞拍者仔细考虑，若无人应价，将收回土地。

　　2007年9月27日，国家宏观调控政策出台，抑制房价过快上涨，提高第二套房贷门槛和贷款利率。政策让市场霎时间坠入冰谷。“台湾仔”第一次拍卖时，相比于之前沙朗、广丰等几个地块，保留价并不高。“流拍主要是因为现在正处在市场的观察期，开发商对市场走向把握不准，因此需要小心谨慎。”现场一位竞拍者表示。

　　第二三四次拍卖：无人问津

　　第一次拍卖失败后，从2007年12 月至2008年7月这半年多的时间里，“台湾仔”被三度挂牌。

　　2007年12月，“台湾仔”底价涨至250万元/亩，期限内无人应价。

　　2008年 5月，“台湾仔”地块重新拍卖转让，底价回落至200万元/亩，同样难逃流拍的厄运。2008年7月，地块所有人再接再厉，将地块挂牌出让，底价再跌，为150万元/亩，同样无人问津。

　　在“台湾仔”地块首次公开拍卖转让时，开发商新鸿基地产出价250 万元/亩，地块所有人 “看不上眼”。而经历过大半年的“冰河世纪”之后，地块自降身价，直降100万元/亩，依然没有开发商敢轻举妄动。

　　在2008 年的土地市场，流拍不是一件新鲜事。据统计，2008上半年，流拍土地达26宗，流拍土地面积109.34万平方米。中山中原市场研究部在2008年上半年市场分析中认为，中山土地市场在供应量大增的前提下，交易量反而出现了萎缩，一方面是由于二级市场成交量持续低迷使得开发商对后市信心减弱；另一方面，紧缩的信贷政策也对开发商资金流提出考验。两种作用下，开发商拿地的决策过程拉长，2007年多家公司多次竞价的局面难再现。

　　最后一拍：高价捧走

　　经过了整整一年半的蛰伏，2010 年1月 5日，“台湾仔”地块再次出现在国土资源局招拍挂公告上，1月20日，中海地产以3.86亿元的总价、303.63万元/亩的单价将这块 “命运多舛”的土地一举拿下。这块在中山招拍挂市场上飘摇了两年多的土地终于名花有主。

　　第五次拍卖，地块所有人的姿态摆得相当低，起价170万元/亩，不设保留价，可以看出，并不对地块的价值寄予太多的希望。谁知，在市场大势的带动下，地块给了它们一个大大的惊喜。

　　“虽然它的单价已经超过了万科在库充拍下的地块，但这也在情理之中。”中山合富辉煌市场部陈彬艺认为，2009 年下半年以来　显着的市场回暖，给沉寂了很久的开发商们带来了活力和希望，业界对市场、对房价也表现得信心十足，因此，开发商在2010年拍下一块楼面地价接近 2000元/平方米的地块，也是很正常的表现。

　　五次拍卖价格对比
　　2010年1月21日成交价303.63万元/亩
　　2008年7月底价跌至150万元/亩
　　2008年5月底价回落至200万元/亩 　（中山商报）